tel. serwisowy: 61 307 00 77 (08:00 - 16:00)
Kupno mieszkania w ramach programu kredyt 2% z pewnością ogranicza prawa do jego sprzedaży. Gdyby jednak zdarzyła się sytuacja, w której sprzedaż była konieczna, pozostały do spłaty kredyt, a także utracone dopłaty do niego, mają określone konsekwencje w zakresie rozliczeń podatkowych.
O ile chodzi o tradycyjne umowy kredytowe, to ich zapisy co do zasady przewidują możliwość zmiany dłużnika i spłaty pozostałej części zobowiązania przez nabywcę nieruchomości. Dzieje się tak przy spełnieniu warunków gwarancji bezpieczeństwa spłaty kredytu na rzecz banku.
Zapisy umowy o kredyt ograniczają możliwość sprzedaży nieruchomości przez okres 10 lat od daty nabycia. Sankcją za sprzedaż (zbycie) jest pozbawienie preferencji polegającej na na dopłacie, jaką uzyskuje kredytobiorca i konieczność zapłaty odsetek w pełnej wysokości, czyli również powyżej 2% (zgodnie ze standardowym oprocentowaniem wskazanym przez bank w umowie). Zgodnie z art. 9b ust. 12 ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%, w przypadku naruszenia postanowień umowy - do których należy m.in. sprzedaż – dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia, a kwoty udzielonych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. Nie istnieje zatem formalny zakaz sprzedaży nieruchomości, a jedynie ograniczeniu ulegają wówczas preferencje na rzecz kredytobiorcy.
Najlepszy i najprostszy sposób na PIT - Program e-pity®
Nie musisz znać się na PIT'ach i zmianach podatkowych. Oblicz wygodnie wysokość Twojego podatku PIT kompleksowo razem z wszystkimi ulgami, odliczeniami i kwotą wolną od podatku. Zadbaj o najwyższy i najszybszy zwrot podatku z PIT do 45 dni.
Po prostu oblicz Twój e-PIT w Programie e-pity 2024 i wyślij PIT online
Jeśli nie następuje zmiana dłużnika umowy kredytu (a zatem nie ma cesji na rzecz nowego właściciela nieruchomości), strony działają w następujący sposób:
To, po czyjej stronie pozostanie obowiązek spłaty kredytu będzie miało znaczenie w celu uniknięcia podatku w sytuacji, gdy sprzedaż nastąpi w terminie nie dłuższym, niż 5 lat licząc od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości. W tych sytuacjach spłata kredytu przez sprzedającego spowoduje, że nie zapłaci on podatku od sprzedaży ale wyłącznie w warunkach wskazanych w pkt nr 2. Minister Finansów wydał interpretację ogólną (nr DD2.8202.5.2020), w której potwierdził że spłata własnego kredytu jest również realizacją własnych celów mieszkaniowych.
W efekcie jeśli kredyt zostałby scedowany na nabywcę i to nabywca spłacały go, to sprzedawca nie może tego kredytu uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe. Podobnie - jeśli spłata nastąpi przed sprzedażą - nie można mówić, że środki uzyskane z transakcji, która jeszcze nie miała miejsca - zostają przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
Istnieje jednak trzecia forma rozliczenia - wpłata zadatku, przeznaczanego na spłatę kredytu czyli już wpłacenie go na realizację własnego celu mieszkaniowego. NSA w wyroku z 17 lutego 2020 roku, sygn. akt II FPS 4/19 wskazał, że kwota zadatku otrzymana przy zawarciu przedwstępnej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowana na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku została zaliczona na poczet ceny jej odpłatnego zbycia.
Powyższe odnosi się nie tylko do zadatku, lecz także i do zaliczki, raty, przedpłaty otrzymanej na poczet ceny.
Zatem jeżeli sprzedawca wydatkuje na własne cele mieszkaniowe zadatek i odbywa się to jeszcze przed odpłatnym zbyciem nieruchomości, to może w tym zakresie skorzystać ze zwolnienia ze względu na własne cele mieszkaniowe.
Zasada ta działa jednak również w drugą stronę. Należność, którą wpłacono jako zadatek w chwili zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, można traktować jako wydatek wprost przeznaczony na nabycie własności odrębnej nieruchomości o mieszkalnym przeznaczeniu. W konsekwencji wpłacając zadatek realizuje się własny cel mieszkaniowy i korzysta ze zwolnienia. (wyrok NSA z 28 maja 2019 r., sygn. akt II FSK 1837/17).
Jeśli zatem po zawarciu umowy sprzedaży:
Jeśli kredyt zostanie spłacony przed sprzedażą , to sprzedający opłacając ten kredyt nie przeznacza środków na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli jednak spłata nastąpi z uzyskanego zadatku lub zaliczki, to prawo do ulgi podatkowej będzie przysługiwało.
Zgodnie z przepisem ustawy o PIT, z opodatkowania zwolnione są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
W zakresie kredytów, za takiego rodzaju wydatki uznaje się wydatki poniesione na:
Przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania, które zostanie najpierw kupione na kredyt z dofinansowaniem a następnie sprzedane po terminowej spłacie kredytu, nie musi być przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Kredyt 2% musi być spłacany przez 10 lat (120 miesięcy), natomiast przychód ze sprzedaży nieruchomości po 5 latach licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie lub wybudowanie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Podatek nie wystąpi.
Zakres usług węższy niż na umowie o pracę daje prawo do ryczałtu
Podatnik nie traci prawa do ryczałtu, jeśli zakres usług świadczonych w ramach działalności gospodarczej jest węższy niż obowiązki wykonywane na etacie.
Przedsiębiorca nie odliczy wydatku na oczyszczacz powietrza
Wydatek na zakup oczyszczacza powietrza ma charakter wydatku osobistego - jego związek z przychodem z działalności gospodarczej jest zbyt odległy.
Podatek od świadczenia sfinansowanego przez pracodawcę
Wykupiony przez pracodawcę abonament parkingowy, z którego pracownik może korzystać także poza godzinami pracy, jest nieodpłatnym świadczeniem, od którego należy odprowadzić podatek dochodowy.
