Najem krótkoterminowy - metody opodatkowania, zaliczki na podatek, rozliczenie VAT

Metody opodatkowania przychodów z najmu krótkoterminowego

Zgodnie z ustawą o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła w postaci najmu prywatnego wykonywanego poza działalnością gospodarczą są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Jest to obecnie wyłączna forma opodatkowania najmu nieruchomości prywatnych.

Najmu krótkoterminowego mieszkania na godziny, dni bądź tygodnie nie uznaje się za klasyczny najem na miesiące lub lata, lecz za usługi związane z zakwaterowaniem (PKWiU 55). Dlatego też przed długi czas w interpretacjach podatkowych dominował pogląd, że regularnie powtarzany najem krótkoterminowy nieruchomości, nawet jeśli dotyczy nieruchomości "prywatnych" (czyli tych, które nie zostały włączone do majątku przedsiębiorstwa), nie może być kwalifikowany jako tzw. najem prywatny, lecz musi zostać rozliczony w ramach działalności gospodarczej.

Obecnie jednak - na podstawie orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. uchwała NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt: II FPS 1/21) - organy administracji skarbowej dostrzegają, iż najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów, choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 sierpnia 2023 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.443.2023.1.DP). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. To zatem podatnik decyduje o tym czy powiązać określone składniki swego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów w postaci najmu, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" - do przychodów z działalności gospodarczej.

Tym samym co do zasady opodatkowaniu podlegać będzie:

przychód na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł). Jeśli podatnik uzyskuje przychody opodatkowane różnymi stawkami to ewidencja przychodów powinna być prowadzona w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju działalności;
lecz na podstawie wyboru podatnika prowadzącego działalność gospodarczą alternatywnie opodatkowaniu podlegać może:
- dochód na podstawie skali podatkowej (12% dochodów do kwoty 120 000 zł i 32% nadwyżki ponad kwotę 120 000 zł);
- dochód podatkiem liniowym (19% dochodów).

Dopuszczalne są zatem sytuacje, w których - z uwagi na odmienne przeznaczenie danych nieruchomości oraz różny charakter umów najmu - ta sama osoba fizyczna będzie łączyć zarazem:

prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu opodatkowanego ryczałtem z wynajmem prywatnym również opodatkowanym ryczałtem,
prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu opodatkowanego na zasadach ogólnych z wynajmem prywatnym opodatkowanym ryczałtem.

Wyjątkowym przypadkiem jest kontynuowanie opodatkowania w formie karty podatkowej - o ile zostało ono rozpoczęte przed 2022 rokiem. Dotyczyło to usług hotelarskich polegających na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawaniu posiłków) - jeżeli łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekraczała 12. Stawki karty podatkowej przy świadczeniu usług hotelarskich, polegających na wynajmie pokoi kształtują się różne, w zależności od liczby mieszkańców w danej miejscowości. Wysokość stawki karty podatkowej, jaką powinien co miesiąc uiszczać podatnik, zostaje określona decyzją ustalającą wydaną przez naczelnika urzędu skarbowego.

Najlepszy i najprostszy sposób na PIT - Program e-pity^®
Nie musisz znać się na PIT'ach i zmianach podatkowych. Oblicz wygodnie wysokość Twojego podatku PIT kompleksowo razem z wszystkimi ulgami, odliczeniami i kwotą wolną od podatku. Zadbaj o najwyższy i najszybszy zwrot podatku z PIT do 45 dni.
Po prostu oblicz Twój e-PIT w Programie e-pity 2023 i wyślij PIT online

Świadczenie kompleksowe a najem

Od powyższego odróżnić trzeba jednak sytuację, gdy nie mamy do czynienia z kompleksem usług angażujących nie tylko wynajmującego do oddania składnika majątku do najmu, ale również wykonywanie usług pobocznych, z najmem związanych. A zatem bierne uzyskiwanie przez podatnika pożytków z majątku stanowi albo prowadzenie działalności gospodarczej albo najem prywatny - wedle decyzji podatnika. Bazując na w/w wyroku nie będzie miało tu znaczenia czy bierne oddanie tego majątku obejmuje jedną nieruchomość czy wiele takich nieruchomości oraz czy oddawane są one na krótko czy na czas dłuższy.

Niemniej jednak wielokrotnie sam najem krótkoterminowy nie obejmuje jedynie przekazania nieruchomości do dyspozycji. Połączone jest z tym oddaniem majątku szereg usług dodatkowych, np. przygotowanie lub dostarczenie śniadania, wypożyczenie sprzętu plażowego, rowerów, dostarczenie pościeli, ręczników, dostarczenia kluczy, sprzątanie w określonych dniach tygodnia. W takim przypadku, mimo że przeważającym elementem świadczenia kompleksowego jest usługa najmu (pozostałe z reguły wkalkulowane są w cenę usługi najmu), to mówić musimy o kompleksie usług, które w efekcie skłaniać będą do prowadzenia działalności związanej z zakwaterowaniem. Tu właśnie pojawia się konieczność rozpoczęcia prowadzenia działalności niezależnie od decyzji podatnika.

Wspólny najem krótkoterminowy małżonków

Zgodnie z informacją wydaną przez Ministerstwo Finansów dnia 1 sierpnia 2023 r., małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągający przychody z tzw. najmu prywatnego, mogą złożyć oświadczenie o opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych całości przychodu przez jednego z nich. W takim przypadku, ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 200 tys. zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 tys. zł. W przypadku, gdy oprócz przychodów z najmu składnika majątku wspólnego, małżonek osiąga również przychody z najmu prywatnego składnika stanowiącego jego majątek osobisty, to od przychodów z najmu składnika majątku osobistego, małżonek opłaca ryczałt w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł. Przy obliczaniu kwoty przychodów w wysokości 100 tys. zł małżonek uwzględnia przychody z najmu składnika majątku wspólnego, w odniesieniu do których małżonkowie złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Po złożeniu oświadczenia, limit 200.000 zł dotyczy wówczas zarówno majątku wynajmowanego w ramach działalności (przychodów z działalności - ale w zakresie przychodów z wynajmu w tej działalności składników majątku oraz usług związanych z zakwaterowaniem - czyli objętych stawką 8,5%, jak i przychodów z najmu prywatnego - również objętych stawką 8,5%).

Czytaj także: Najem 2023 - limit 100.000 zł osobno dla firmy, osobno prywatnie

Zaliczki na poczet podatku od przychodów z najmu krótkoterminowego

Ryczałt z tytułu najmu należy naliczać i wpłacać do 20. dnia następnego miesiąca. Jedynie płatność za grudzień przenieść można na koniec kwietnia roku następnego. Poza roczną deklaracją podatkową nie ma potrzeby składania żadnej deklaracji comiesięcznie ani prowadzenia szczególnej ewidencji.

W przypadku rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej właściwe są obowiązujące przedsiębiorcę terminy wpłat zaliczek i składania deklaracji a także prowadzenie odpowiedniej ewidencji podatkowej (rachunkowej).

Roczne zeznanie podatkowe wynajmującego

Podatnik składa po zakończeniu roku podatkowego deklaracje:

PIT-28, jeśli rozlicza ryczałtem przychody z najmu prywatnego,
PIT-36 albo PIT-36L, jeśli dochody z najmu rozlicza w ramach działalności gospodarczej na podstawie skali podatkowej albo podatkiem liniowym.

Co to jest przychód z najmu i kiedy występuje?

Przychód z prywatnego najmu uwzględnia się jedynie w przypadku, gdy rzeczywiście go otrzymano. Nie uważa się za przychód kwot, które były zgodnie z umową należne, ale nie zostały jeszcze otrzymane. Podobnie, nie traktuje się jako przychodu kwot wpłaconych jako kaucje zwrotne, dopóki nie zostaną wykorzystane na pokrycie określonych świadczeń (na przykład, dopóki nie zostaną odjęte od czynszu najmu). Ta sama reguła dotyczy kar umownych za nieprawidłowości związane z wykorzystywaniem przedmiotu najmu (np. za oddanie w podnajem, za organizację spotkania, które była zastrzeżone jako zabronione). Kary te stają się przychodem prywatnie wyłącznie w chwili ich faktycznego pobrania z kaucji (kompensaty) lub zapłaty ze strony najemcy.

Istnieje jednak pewien wyjątek od tej reguły w przypadku najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. W takim przypadku, kwoty należne uważa się za przychód, nawet jeśli jeszcze nie zostały faktycznie zapłacone.

Co stanowi koszt podatkowy w najmie?

Podatek z najmu prywatnego rozliczany ryczałtem płaci się co do zasady od przychodu, a zatem nie można rozliczać poniesionych kosztów.

Natomiast w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej podatek płaci się od dochodu, zatem od kwoty uzyskiwanej od najemców po odliczeniu od niej kosztów uzyskania. Nie każdy wydatek można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Podstawową zasadą jest, by wydatek posiadał związek z uzyskiwaniem, zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów jakim jest najem.

Wydatkami, które obniżyć mogą przychód z najmu krótkoterminowego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej są koszty poniesione na:

zakup mebli i innego wyposażenia mieszkania, w tym sprzętów AGD i RTV,
usługi podłączenia mediów, telewizji, internetu, w tym wydatki na opłacane w celu najmu abonamenty,
remonty mieszkania (do limitu 10.000 zł rocznie),
koszt zawarcia umów najmu, ogłoszeń (w tym prowizje dla serwisów rezerwacyjnych),
odpisy amortyzacyjne w przypadku budynków niemieszkalnych.

Najem krótkoterminowy a VAT

Wynajmowanie oraz wydzierżawianie nieruchomości (a więc również lokali) lub ich części o charakterze mieszkalnym (najem długoterminowy), wyłącznie na cele mieszkaniowe zwolnione jest z VAT. Usługi związane z zakwaterowaniem (najem krótkoterminowy) opodatkowany jest stawką preferencyjną w wysokości 8%. Wynajem lokali użytkowych znajduje się poza zakresem zwolnienia i nie dotyczy go też stawka preferencyjna. Oznacza to, że tego rodzaju czynność podlega opodatkowaniu stawką podstawową 23% VAT.

Jeżeli zakupy czy to wyposażenia lokalu czy na jego remont lub jakiekolwiek inne będą miały związek z wynajmem krótkoterminowym podlegającym opodatkowaniu VAT (tj. niepodlegającym zwolnieniu z VAT), wówczas na zasadach ogólnych podatnikowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Zwolniona z podatku VAT jest sprzedaż (towarów, usług) dokonywana przez podatników, u których wartość sprzedaży (netto, czyli bez podatku VAT) w poprzednim roku oraz w roku obecnym nie przekroczyła rocznie 200 000 zł. Limit jest niezależny u obu małżonków prowadzących najem nieruchomości stanowiących ich majątek wspólny. Wówczas cały ewentualny koszt nabycia usług, wyposażenia i wszelkie inne wydatki nie podlegają rozliczeniu w zakresie VAT (podatek należny od nabycia nie podlega odliczeniu).

Korzystanie z nieruchomości do celów prywatnych a VAT

Na podstawie ustawy o VAT za odpłatne świadczenie usług uznaje się również użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych. Zatem używanie przez podatnika do celów prywatnych nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, skoro przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT przy jej nabyciu.

Przykład
Podatnik planuje nabyć nieruchomość z pełnym odliczeniem VAT w celu prowadzenia krótkoterminowego najmu turystycznego. Mimo że głównym przeznaczeniem tej nieruchomości ma być całoroczny wynajem krótkoterminowy, przez okres dwóch wakacyjnych miesięcy w roku podatnik zamierza korzystać z niej prywatnie jako lokal nad morzem. Używanie nieruchomości przeznaczonej na wynajem krótkoterminowy na cele prywatne stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Zgodnie z ustawą o VAT podstawą opodatkowania w takim przypadku jest koszt świadczenia tych usług poniesiony przez podatnika.

Najlepszy i najprostszy sposób na PIT - Program e-pity^®
Nie musisz znać się na PIT'ach i zmianach podatkowych. Oblicz wygodnie wysokość Twojego podatku PIT kompleksowo razem z wszystkimi ulgami, odliczeniami i kwotą wolną od podatku. Zadbaj o najwyższy i najszybszy zwrot podatku z PIT do 45 dni.
Po prostu oblicz Twój e-PIT w Programie e-pity 2023 i wyślij PIT online

Refakturowanie opłat za media a VAT

Spory o stawkę VAT dla refakturowanych mediów trwały już od dłuższego czasu. Odnosiły się zwłaszcza do przypadku, kiedy to najem obciążony był stawką podstawową VAT (23%), a świadczenia towarzyszące stawką preferencyjną. W obliczu tych kontrowersji NSA zadał TSUE pytanie prejudycjalne dotyczące tej problematyki, a w dniu 16 kwietnia 2015 r. zapadł w tej sprawie wyrok w sprawie C-42/14. TSUE wyjaśnił, iż zwłaszcza w przypadku najmu krótkoterminowego (udostępnianie nieruchomości wraz ze świadczeniami dodatkowymi, bez możliwości ich rozdzielenia) można mówić o usłudze kompleksowej (najem plus media). Jeśli wynajmujący nie ma możliwości swobodnego (zwłaszcza wobec innych wynajmujących) wyboru „dostawców mediów”, to świadczenia dodatkowe byłyby nierozerwalnie związane z najmem i uważane za stanowiące jedną całość. W takich przypadkach „dzielenie usług” prowadziłoby do sztucznego podziału jednej transakcji. Dlatego w takiej sytuacji usługa kompleksowa (najem plus media) podlega opodatkowaniu jedną stawką VAT - właściwą dla samego najmu.

Kalkulator brutto/netto (VAT)

Niemniej nie tylko wybór dostawcy mediów będzie tu decydujący. Do rzadkości byłaby bowiem umow anajmu krótkoterminowego w której rozliczenie mediów pozwalałoby na wybór dostawcy - natomiast często jest to oparcie się o liczniki podłączone pod lokal. Dostawę mediów media należy traktować jako świadczenia oddzielne od najmu jeśli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich poprzez decydowanie o wielkości zużycia. w wyroku NSA z dnia 7 października 2015 r., o sygn. akt I FSK 906/15, Sąd wskazał, że w przypadku mediów w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, co do zasady powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń (podobnie również Interpretacja indywidualna z 20 maja 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.118.2022.2.MSO).

Najem na cele mieszkaniowe z użyciem podmiotu trzeciego (hotele z apartamentami) a VAT

W praktyce gospodarczej występują sytuacje, w których usługa najmu na cele mieszkaniowe świadczona jest przez podmiot trzeci będący pośrednikiem pomiędzy właścicielem budynku, a najemcami poszczególnych lokali.

W tym kontekście nie stosuje się zwolnienia z VAT, gdyż nie jest spełniony wymóg związany z realizacją celu mieszkaniowego przez nabywcę usługi (czyli drugi podmiot gospodarczy). Usługa wynajmu nieruchomości przeznaczonej do celów mieszkalnych, dostarczana przez czynnego podatnika VAT, na rzecz innej jednostki gospodarczej, która wykorzystuje tę nieruchomość w ramach swojej działalności gospodarczej – na przykład poprzez jej dalszy podnajem w celach mieszkalnych dla innych podmiotów – podlega opodatkowaniu w VAT.

Wyjątek stanowi wyłącznie usługa świadczona przez czynnego podatnika VAT na rzecz społecznych agencji najmu - wówczas usługa podlega zwolnieniu z VAT.

Analogicznie sytuacja przedstawia się w przypadku najmu krótkoterminowego kwalifikowanego jako usługi związane z zakwaterowaniem. Mimo zatem, że końcowa usługa najmu krótkoterminowego korzysta z preferencyjnej stawki VAT 8%, to podmiot gospodarczy wynajmujący budynek na rzecz podmiotu pośredniczącego nie będzie mógł z tej preferencyjnej stawki VAT skorzystać.