Zgodnie z ustawą o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła w postaci najmu prywatnego wykonywanego poza działalnością gospodarczą są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Jest to obecnie wyłączna forma opodatkowania najmu nieruchomości prywatnych.
Najmu krótkoterminowego mieszkania na godziny, dni bądź tygodnie nie uznaje się za klasyczny najem na miesiące lub lata, lecz za usługi związane z zakwaterowaniem (PKWiU 55). Dlatego też przed długi czas w interpretacjach podatkowych dominował pogląd, że regularnie powtarzany najem krótkoterminowy nieruchomości, nawet jeśli dotyczy nieruchomości "prywatnych" (czyli tych, które nie zostały włączone do majątku przedsiębiorstwa), nie może być kwalifikowany jako tzw. najem prywatny, lecz musi zostać rozliczony w ramach działalności gospodarczej.
Obecnie jednak - na podstawie orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. uchwała NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt: II FPS 1/21) - organy administracji skarbowej dostrzegają, iż najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów, choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 sierpnia 2023 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.443.2023.1.DP). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. To zatem podatnik decyduje o tym czy powiązać określone składniki swego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów w postaci najmu, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" - do przychodów z działalności gospodarczej.
Tym samym co do zasady opodatkowaniu podlegać będzie:
- przychód na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł). Jeśli podatnik uzyskuje przychody opodatkowane różnymi stawkami to ewidencja przychodów powinna być prowadzona w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju działalności;
- lecz na podstawie wyboru podatnika prowadzącego działalność gospodarczą alternatywnie opodatkowaniu podlegać może:
Dopuszczalne są zatem sytuacje, w których - z uwagi na odmienne przeznaczenie danych nieruchomości oraz różny charakter umów najmu - ta sama osoba fizyczna będzie łączyć zarazem:
- prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu opodatkowanego ryczałtem z wynajmem prywatnym również opodatkowanym ryczałtem,
- prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu opodatkowanego na zasadach ogólnych z wynajmem prywatnym opodatkowanym ryczałtem.
Wyjątkowym przypadkiem jest kontynuowanie opodatkowania w formie karty podatkowej - o ile zostało ono rozpoczęte przed 2022 rokiem. Dotyczyło to usług hotelarskich polegających na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawaniu posiłków) - jeżeli łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekraczała 12. Stawki karty podatkowej przy świadczeniu usług hotelarskich, polegających na wynajmie pokoi kształtują się różne, w zależności od liczby mieszkańców w danej miejscowości. Wysokość stawki karty podatkowej, jaką powinien co miesiąc uiszczać podatnik, zostaje określona decyzją ustalającą wydaną przez naczelnika urzędu skarbowego.
Najlepszy i najprostszy sposób na PIT - Program e-pity®
Nie musisz znać się na PIT'ach i zmianach podatkowych. Oblicz wygodnie wysokość Twojego podatku PIT kompleksowo razem z wszystkimi ulgami, odliczeniami i kwotą wolną od podatku. Zadbaj o najwyższy i najszybszy zwrot podatku z PIT do 45 dni.
Po prostu oblicz Twój e-PIT w Programie e-pity 2023 i wyślij PIT online