Opłaty i prowizje za kredyt a koszty uzyskania przychodów ze sprzedaży lub najmu nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości może zmuszać do zapłaty podatku dochodowego. Dzieje się tak w przypadku, gdy nastąpi ona w okresie 5 lat od końca roku nabycia (wybudowania). W takiej sytuacji istotne jest rozliczenie jak najwyższych kosztów uzyskania przychodów - które obniżą wartość, od której naliczany będzie podatek. Opłaty kredytowe - prowizja, odsetki od rat kredytowych, opłaty manipulacyjne, ubezpieczenie kredytu - te wszystkie elementy wpływają na ostateczny realny koszt, po jakim nieruchomość jest nabywana (budowana). Z podatkowego punktu widzenia wydatki te należy odpowiednio rozliczyć i udokumentować.

Zasadą ogólną jest, że za koszty uzyskania przychodu, które podlegają rozliczeniu przy sprzedaży nieruchomości, uznaje się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2021 r. (o sygn. akt II FSK 202/21) wskazał, że w przypadku finansowania zakupu mieszkania z kredytu faktyczny koszt będzie niewątpliwie wyższy niż w przypadku finansowania ze środków własnych. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega dochód. Gdy podatnik finansuje nabycie nieruchomości z kredytu i w związku z tym uiszcza odsetki, jego faktyczny dochód ze sprzedaży nieruchomości jest niższy niż podatnika, który nabycie finansował ze środków własnych. Odsetki i koszty kredytowe mogą być więc kosztem uzyskania przychodu. Natomiast w wyroku z dnia 4 marca 2021 r. (o sygn. akt II FSK 60/21) sąd potwierdził, że odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego nie tylko za zakup, ale i na wytworzenie lokalu mieszkalnego, stanowią koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Najlepszy i najprostszy sposób na PIT - Program e-pity^®
Nie musisz znać się na PIT'ach i zmianach podatkowych. Oblicz wygodnie wysokość Twojego podatku PIT kompleksowo razem z wszystkimi ulgami, odliczeniami i kwotą wolną od podatku. Zadbaj o najwyższy i najszybszy zwrot podatku z PIT do 45 dni.
Po prostu oblicz Twój e-PIT w Programie e-pity 2025 i wyślij PIT online

Nieruchomość sprzedawana w okresie 5 lat licząc od końca roku jej nabycia lub wybudowania, daje podstawę do ustalenia przychodu, który obniża się o koszty sprzedaży. Podatek wyliczany jest natomiast od dochodu czyli od kwoty przychodu po odjęciu kosztów sprzedaży oraz kosztów nabycia nieruchomości. W efekcie do kosztów nabycia można zaliczać zarówno wydatki na samo kupno, jak i koszty prowizji, ubezpieczenia kredytu, odsetek (część odsetkowa kredytu, nie można zaliczyć do nich części kapitałowej), opłat okołokredytowych itp., kosztem takim są również wydatki pośrednio związane z nabyciem (np. prowizja pośrednika, który uczestniczył w transakcji).

Wydatki są istotne również w sytuacji, gdy sprzedający ma za cel wydatkować uzyskane ze sprzedaży pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Kwota dochodu, która jest podstawą do przygotowania PIT-39 z tzw. ulgą mieszkaniową, zawiera w sobie

Wydatki te nie mają znaczenia przy sprzedaży nieruchomości po 5 latach. Ten okres powoduje bowiem, że nie można mówić o opodatkowanym przychodzie ze sprzedaży.

Podwyższenie kosztów kredytu o wskaźnik inflacji

Zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, które zmniejszają podstawę ustalenia podatku, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie. Podwyższenie to nalicza się aż do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego.

W efekcie pierwotnie poniesione wydatki na nabycie są odpowiednio podwyższane o wskaźnik inflacyjny. Odpowiednio w tym przypadku podatnik powinien najpierw obliczyć o ile podwyższone są koszty ponoszone typowo w roku nabycia (wytworzenia) i naliczyć ten wskaźnik inflacji, a następnie naliczać go dla kosztów bieżąco ponoszonych w kolejnych latach z tytułu opłacanych rat kredytu - co do części odsetkowej.