Aktualności
tel. serwisowy: 61 307 00 77 (08:00 - 16:00)
Dyrektor KIS wyjaśnił w indywidualnej interpretacji skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości obciążonej służebnością osobistą.
Podatnik jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, którą nabył w darowiźnie od swoich rodziców. W akcie notarialnym darowizny została ustanowiona na rzecz rodziców dożywotnia służebność osobista mieszkania. Podatnik zamierza sprzedać tę nieruchomość przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w drodze darowizny, jednak kupujący nie wyraża zgody na nabycie nieruchomości obciążonej służebnością osobistą. Warunkiem zawarcia umowy sprzedaży jest więc jednoczesne wygaśnięcie służebności przysługującej rodzicom sprzedającego. Dlatego mężczyzna planuje, że w jednym akcie notarialnym zostaną zawarte:
a kupujący zapłaci:
Sprzedawca zamierza w ustawowym terminie przeznaczyć całość środków, jakie faktycznie otrzyma ze sprzedaży (a więc pierwszą część ceny sprzedaży) na własne cele mieszkaniowe (na zakup budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość).
Mężczyzna wystąpił o indywidualną interpretację, aby uzyskać potwierdzenie, że w tej sytuacji jego przychodem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest wyłącznie pierwsza część kwoty sprzedaży, ponieważ faktycznie otrzyma tylko tę kwotę, natomiast druga część kwoty sprzedaży stanowi wynagrodzenie należne rodzicom za wygaśnięcie ich prawa rzeczowego. Gdyby zaś Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że przychodem sprzedającego jest cała cena sprzedaży, kwotę stanowiącą równowartość drugiej części ceny nieruchomości należy uznać za wydatek konieczny do dokonania sprzedaży nieruchomości. Bez wygaśnięcia służebności sprzedaż nieruchomości nie mogłaby dojść do skutku, gdyż kupujący nie zgadza się na nabycie nieruchomości obciążonej tym prawem, dlatego ten wydatek ten pozostaje w bezpośrednim związku ze sprzedażą nieruchomości i powinien pomniejszać podstawę opodatkowania. Wnioskodawca poprosił również o ustalenie zakresu zwolnienia z podatku dochodowego w przypadku przeznaczenia faktycznie otrzymanych środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
W interpretacji Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zacytował przepis art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (z wyjątkiem sytuacji, gdy ta cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej) pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Bez znaczenia dla uzyskania tego przychodu pozostaje sposób, w jaki ta cena zostanie zapłacona lub na jakie cele kwota ze sprzedaży zostanie wydatkowana. W szczególności bez znaczenia dla uzyskanej ceny pozostanie przeznaczenie uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości przychodu w części na spłatę wynikającą z porozumienia dotyczącego odpłatnego wygaśnięcia służebności osobistej. Z faktu, że część ceny wynikającej z aktu notarialnego zostanie przekazana bezpośrednio rodzicom sprzedającego jako wynagrodzenie za wyrażenie zgody na wygaśnięcie przysługujących im służebności osobistych mieszkania, nie sposób wywodzić, że sprzedający nie uzyskał w tej części przychodu z tej sprzedaży podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Dyrektor KIS wskazał też, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało zdefiniowane w ustawie, dlatego należy posłużyć się potocznym rozumieniem tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Mogą to być na przykład koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszty świadectwa energetycznego itp. Takim wydatkiem nie będzie natomiast wydatek na dokonanie zapłaty za wyrażenie zgody na wygaśnięcie przysługujących służebności osobistych mieszkania. Zapłata ta nie warunkuje bowiem dokonania sprzedaży, gdyż sprzedaż nieruchomości jest decyzją niezależną. Opłata na rzecz rodziców sprzedającego nie została dokonana po to, aby móc dokonać sprzedaży nieruchomości, lecz dlatego, że w związku z ustanowioną służebnością ciążyło na niej formalne obciążenie - uznał Dyrektor KIS.
Najlepszy i najprostszy sposób na PIT - Program e-pity®
Nie musisz znać się na PIT'ach i zmianach podatkowych. Oblicz wygodnie wysokość Twojego podatku PIT kompleksowo razem z wszystkimi ulgami, odliczeniami i kwotą wolną od podatku. Zadbaj o najwyższy i najszybszy zwrot podatku z PIT do 45 dni.
Po prostu oblicz Twój e-PIT w Programie e-pity 2025 i wyślij PIT online
Ponieważ wnioskodawca otrzymał nieruchomość w darowiźnie, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości należy ustalić na podstawie przepisu art. 22 ust. 6d ustawy o PIT, który w jednoznaczny sposób wskazuje, co w tych okolicznościach może być kosztem uzyskania przychodu. Jak jednak podkreślił Dyrektor KIS, służebność ustanowiona na nieruchomości (wynagrodzenie za zrzeczenie się służebności mieszkania), w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy. Dlatego ten wydatek nie może być przyjęty jako koszt obniżający podstawę opodatkowania ze sprzedaży tej nieruchomości przez wnioskodawcę.
Dyrektor KIS przypomniał następnie, że dochód ze sprzedaży nieruchomości może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z tego zwolnienia jest przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na własne cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy. Wydatkiem na taki cel może być w szczególności wydatek na nabycie budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Dyrektor KIS zastrzegł jednak, że przeznaczenie na własne cele mieszkaniowe jedynie kwoty otrzymanej bezpośrednio na rachunek bankowy wnioskodawcy nie uprawnia do zwolnienia od podatku całego dochodu, ale jego część, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Dochód córki, mieszkanie rodziców, ulgi nie będzie
Źródło: indywidualna interpretacja 0112-KDSL1-1.4011.542.2026.3.MW z 1 września 2026 r.
