Aktualności
tel. serwisowy: 61 307 00 77 (08:00 - 16:00)
Nabywca kupujący działkę wraz z budynkiem, który sam na niej wzniósł przed uzyskaniem prawa własności nieruchomości, zapłaci podatek od czynności cywilnoprawnych zarówno od wartości gruntu, jak i posadowionego na nim budynku.
Podatnik zamierza kupić działkę budowlaną przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Planuje, że strony zawrą najpierw umowę przedwstępną, na mocy której uzyska zgodę właściciela nieruchomości na prowadzenie na niej - na własny koszt - robót budowlanych oraz na ponoszenie nakładów inwestycyjnych na nieruchomości. Budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego zamierza rozpocząć jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości. Natomiast przyrzeczoną umowę sprzedaży strony zawrą już po zakończeniu określonego etapu inwestycji. Cena zostanie w niej określona z uwzględnieniem wartości samego gruntu. Natomiast w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej będzie mu przysługiwało roszczenia związane z poniesionymi nakładami na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.
Nabywca jest zdania, że choć - co do zasady - budynek jest częścią składową nieruchomości gruntowej, to w opisanej sytuacji objęcie podatkiem od czynności cywilnoprawnych wartości budynku prowadziłoby do opodatkowania majątku, który został już sfinansowany przez kupującego i który ekonomicznie nie jest przedmiotem nabycia od sprzedającego. Dlatego według jego oceny podstawę opodatkowania PCC powinna stanowić wartość rynkowa prawa nabywanego od sprzedającego, a więc wartość gruntu bez uwzględnienia wartości budynku wybudowanego przez nabywcę z własnych środków przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Wartość budynku nie powinna zaś zwiększać podstawy opodatkowania PCC. Aby uzyskać potwierdzenie swojego stanowiska, mężczyzna wystąpił o indywidualną interpretację.
Najlepszy i najprostszy sposób na PIT - Program e-pity®
Nie musisz znać się na PIT'ach i zmianach podatkowych. Oblicz wygodnie wysokość Twojego podatku PIT kompleksowo razem z wszystkimi ulgami, odliczeniami i kwotą wolną od podatku. Zadbaj o najwyższy i najszybszy zwrot podatku z PIT do 45 dni.
Po prostu oblicz Twój e-PIT w Programie e-pity 2025 i wyślij PIT online
Z tym stanowiskiem nie zgodził się jednak Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji podkreślił, że o ile stronom umowy przysługuje dowolność kształtowania umowy pod względem ceny, to ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno precyzuje, co stanowi podstawę opodatkowania umowy sprzedaży. Podstawę tę stanowi wartość rynkowa, ustalona na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia z dnia dokonania czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
W analizowanym przypadku przedmiotem transakcji ma być nieruchomość gruntowa, na której wnioskodawca rozpocznie budowę domu, a więc nieruchomość zabudowana. Zgodnie z obowiązującą w polskim prawie zasadą superficies solo cedit naniesienia wzniesione na gruncie będącym cudzą własnością są własnością właściciela gruntu. Sprzedający przeniesie zatem w umowie sprzedaży na nabywcę własność całego przedmiotu (nieruchomości zabudowanej), a zatem gruntu wraz z naniesieniem w postaci budynku. Jedyną możliwością jest więc ustalenie wartości rynkowej prawa własności całej nieruchomości zabudowanej według stanu na dzień zawierania umowy sprzedaży, a więc łącznie z posadowionym na niej budynkiem. Ustawa o PCC nie dopuszcza odliczenia długów i ciężarów, nie jest więc możliwe odliczenie od podstawy opodatkowania nakładów poniesionych przez nabywcę na wzniesienie budynku. Nie ma również znaczenie przysługujące nabywcy roszczenie związane z poniesionymi nakładami. Podatek od czynności cywilnoprawnych zostanie więc naliczony i pobrany przez notariusza od wartości rynkowej całej nieruchomości, a więc działki wraz ze wzniesionym budynkiem.
Po rozwiązaniu umowy zwrot PCC nie przysługuje
Źródło: indywidualna interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.157.2026.1.MM z 13 sierpnia
