Ulga termomodernizacyjna 2025 – kompletny przewodnik dla właścicieli domów

Ulga termomodernizacyjna to jedna z najważniejszych preferencji podatkowych dla właścicieli domów jednorodzinnych planujących modernizację energetyczną swojej nieruchomości. W rozliczeniu za 2025 rok możesz odliczyć od dochodu wydatki poniesione na ocieplenie domu, wymianę okien, instalację pompy ciepła czy paneli fotowoltaicznych – aż do kwoty 53 000 zł na osobę.

Od 2025 roku skorzystanie z ulgi jest jeszcze prostsze – zniesiono minimalną kwotę wydatku, co oznacza, że odliczysz nawet niewielkie inwestycje. Nie musisz też posiadać audytu energetycznego, choć jeśli go wykonasz, Twoje przedsięwzięcie powinno być z nim zgodne.

Kluczowe zasady są proste: ulga dotyczy tylko domów już oddanych do użytkowania, inwestycję musisz zakończyć w ciągu 3 lat, a wydatki odliczasz na bieżąco w zeznaniu za rok, w którym je poniosłeś. Co istotne, ulgę możesz łączyć z dotacjami typu "Czyste Powietrze", odliczając swój wkład własny.

Poniżej znajdziesz szczegółowe odpowiedzi na wszystkie pytania dotyczące ulgi termomodernizacyjnej – od warunków kwalifikacji, przez dozwolone wydatki, po zasady rozliczania w przypadku współwłasności, prowadzenia firmy w domu czy połączenia z innymi ulgami. Dowiesz się również, jakie dokumenty przygotować i jak uniknąć pułapek, które mogą skutkować koniecznością zwrotu odliczenia.

Właściciele i współwłaściciele jednorodzinnych budynków mieszkalnych mają prawo do odliczenia wydatków na termomodernizację od dochodu w zeznaniu podatkowym składanym w 2026 roku. Ulga przysługuje podatnikom rozliczającym się na formularzach PIT-36, PIT-36L, PIT-37 lub PIT-28. Podatnik może odliczyć pełną kwotę wydatku na zakup materiałów budowlanych, urządzeń i usług z oficjalnego wykazu, pod warunkiem zakończenia przedsięwzięcia w ciągu 3 lat.

Najlepszy sposób na Twoje ulgi i odliczenia w PIT to Program e-pity^®
Nie musisz liczyć ulgi i odliczeń w PIT za 2025 ręcznie. Sprawdź wysokość Twoich ulgi, odliczeń i zwrotu podatku kompleksowo, także z uwzględnieniem nowej kwoty wolnej od podatku w PIT.
Ulgi i odliczenia wylicz w Programie e-pity 2025 i wyślij swój PIT 2025 online

Podatnik musi spełnić 5 kluczowych warunków, aby poprawnie skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej:

1. Status budynku: Wydatki podlegają odliczeniu wyłącznie po oddaniu budynku do użytkowania. Inwestycje w domy będące w trakcie budowy nie kwalifikują się do ulgi.
2. Brak limitu minimalnego: Od 2025 roku zniesiono minimalną kwotę wydatku, co umożliwia odliczenie nawet drobnych inwestycji termomodernizacyjnych.
3. Zakres zakupów: Odliczeniu podlegają towary, produkty i usługi ściśle określone w ustawowym wykazie kosztów kwalifikowanych.
4. Czas realizacji: Przedsięwzięcie musi zostać zakończone w ciągu 3 kolejnych lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek.
   • Przykład: Rozpoczęcie inwestycji w maju 2025 r. wymaga jej zakończenia najpóźniej do 31 grudnia 2028 r.
5. Sposób rozliczenia: Wydatki należy odliczać na bieżąco w deklaracji rocznej PIT za rok, w którym zostały poniesione.

Czy audyt energetyczny jest wymagany do ulgi termomodernizacyjnej?

Audyt energetyczny nie jest obowiązkowy, aby skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej. Podatnik nie musi posiadać dokumentu potwierdzającego, że wydatki polepszyły parametry termiczne budynku.

Istnieje jednak zasada zgodności w przypadku dobrowolnego wykonania audytu. Przedsięwzięcie termomodernizacyjne musi odpowiadać wariantowi wskazanemu w dokumentacji, jeśli audyt został przeprowadzony przed realizacją inwestycji. Realizacja częściowa jest dopuszczalna, o ile mieści się w wymaganym terminie 3 lat.

Ulga dotyczy wyłącznie właścicieli i współwłaścicieli jednorodzinnych budynków mieszkalnych. Definicja ta obejmuje budynki wolnostojące oraz budynki w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej.

Kluczowe kryteria, które musi spełniać nieruchomość:

1. Konstrukcja: Budynek musi stanowić konstrukcyjnie samodzielną całość.
2. Cel: Nieruchomość musi służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
3. Podział lokali: W budynku dopuszcza się wydzielenie maksymalnie dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i jednego użytkowego.
4. Limit powierzchni komercyjnej: Powierzchnia lokalu użytkowego (np. sklepu) nie może przekraczać 30% całkowitej powierzchni budynku.

Ulga nie przysługuje właścicielom mieszkań w typowych budynkach wielorodzinnych (blokach) ani właścicielom lokali typowo przemysłowych i komercyjnych.

Prowadzenie działalności gospodarczej w budynku mieszkalnym nie pozbawia prawa do ulgi. Podatnik może prowadzić biuro, sklep lub magazyn w domu, pod warunkiem zachowania limitu 30% powierzchni dla części użytkowej.

Istnieją jednak specyficzne zasady rozliczania wydatków w przypadku firmy:

• Wydatki a koszty uzyskania przychodu: Nie można odliczyć w ramach ulgi wydatków, które zostały już zaliczone do kosztów uzyskania przychodu (KUP).
• Amortyzacja: Ulga nie przysługuje, jeśli wydatki na termomodernizację zwiększają wartość początkową środka trwałego i są amortyzowane. Podatnik musi wybrać: albo odpis amortyzacyjny (w firmie), albo ulga termomodernizacyjna (w PIT prywatnym).
• Status VAT:
  • Czynni podatnicy VAT: Odliczają wydatki w kwotach netto (gdyż VAT odliczają w deklaracji VAT).
  • Podatnicy zwolnieni i osoby prywatne: Odliczają wydatki w kwotach brutto.

Zasady korzystania z ulgi obejmują również budynki przynależne oraz wynajem:

1. Garaże i budynki gospodarcze: Wydatki na modernizację budynków wolnostojących (np. stodoły, garaże wolnostojące) nie podlegają odliczeniu.
   • Wyjątek: Jeśli garaż lub pomieszczenie gospodarcze znajduje się w jednej bryle z budynkiem mieszkalnym, wydatki te podlegają uldze.

2. Wynajem nieruchomości: Właściciel wynajmujący dom na cele mieszkaniowe ma prawo do ulgi. Dotyczy to najmu prywatnego (ryczałt lub skala podatkowa). Najemca, niebędący właścicielem, nie może skorzystać z odliczenia.

Podatnik ma prawo łączyć ulgę termomodernizacyjną z dotacjami z programów wsparcia, takich jak "Czyste Powietrze" czy "Mój Prąd". Istnieje jednak kluczowy warunek: odliczeniu w PIT podlega wyłącznie wkład własny poniesiony przez podatnika.

Zasady łączenia finansowania są następujące:

1. Wyłączenie sfinansowanej części: Kwoty wydatków pokrytych z dotacji, pożyczek umorzonych lub zwróconych w jakiejkolwiek formie nie podlegają odliczeniu.
2. Zakaz łączenia z ulgą remontową: Nie można łączyć ulgi termomodernizacyjnej z ulgą na remont (tzw. ulgą MDR).

Kto nie może skorzystać z odliczenia na termomodernizację?

Ulga nie przysługuje osobom, które dysponują nieruchomością wyłącznie w ramach praw zależnych. Posiadanie tytułu prawnego innego niż własność lub współwłasność wyklucza możliwość skorzystania z preferencji podatkowej.

Z ulgi nie skorzystają podatnicy użytkujący budynek na podstawie:

• Umowy najmu,
• Umowy użyczenia,
• Dzierżawy,
• Leasingu.

Jak rozliczyć ulgę w przypadku współwłasności i domów w budowie?

Zasady rozliczania wydatków dla współwłaścicieli oraz statusu budynku są ściśle określone:

1. Współwłasność nieruchomości: Każdy ze współwłaścicieli odlicza wydatki proporcjonalnie do swojego udziału we własności.
   • Przykład: Współwłaściciel posiadający 50% udziału w nieruchomości odlicza wydatki przypadające na jego część (np. przy limicie kosztów, jego część odliczenia wyniesie adekwatnie mniej, np. maksymalnie 26 500 zł w ramach danego wydatku inwestycyjnego).
2. Status budynku (nowy vs. używany): Ulgę stosuje się wyłącznie w domach używanych.
   • Definicja budynku używanego: Nie istnieje wymóg minimalnego okresu użytkowania. Budynek uznaje się za używany po formalnym oddaniu go do użytkowania.
   • Moment poniesienia wydatku: Podatnik nie może skorzystać z ulgi, gdy wydatki zostały poniesione w trakcie budowy. Wydatek kwalifikuje się do odliczenia, gdy faktura została wystawiona po formalnym oddaniu domu do używania.

Odliczenia ulgi termomodernizacyjnej można dokonać w deklaracjach PIT-36, PIT-37, PIT-36L oraz PIT-28. Podatnik ma prawo skorzystać z ulgi niezależnie od tego, czy rozlicza się według skali podatkowej, podatkiem liniowym czy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Proces odliczenia wymaga spełnienia dwóch formalnych kroków:

1. Wypełnienie załącznika PIT/O: Należy wykazać kwotę wydatków w odpowiedniej rubryce załącznika.
2. Przeniesienie do deklaracji głównej: Sumę odliczeń z PIT/O należy wpisać w odpowiednie pole zeznania rocznego.

Uprawnienie do odliczenia posiada wyłącznie osoba, która faktycznie poniosła wydatek i jednocześnie jest właścicielem lub współwłaścicielem modernizowanego budynku.

Co zrobić, gdy dochód jest niższy niż kwota ulgi?

Kwota odliczenia nieznajdująca pokrycia w rocznym dochodzie podatnika podlega odliczeniu w kolejnych latach. Podatnik wykazuje w zeznaniu ulgę w pełnej poniesionej wartości, a nieodliczona część przechodzi na następne okresy rozliczeniowe.

Zasady rozliczania nadwyżki i terminów są następujące:

• Limit czasowy: Odliczenia można dokonywać przez maksymalnie 6 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek.
• Moment ujęcia wydatku: Odliczenia dokonuje się w zeznaniu za rok podatkowy, w którym poniesiono wydatek. Nie można kumulować wydatków z kilku lat, aby odliczyć je jednorazowo w przyszłości.
• Korekta deklaracji: Podatnik ma prawo złożyć korektę zeznania za lata ubiegłe (do 5 lat wstecz, zgodnie z Ordynacją podatkową), jeśli zapomniał odliczyć ulgę w roku poniesienia kosztu.

Jak udokumentować zakończenie inwestycji termomodernizacyjnej?

Inwestycję poprawiającą standard energetyczny należy zakończyć w ciągu 3 lat, licząc od końca roku poniesienia pierwszego wydatku. Podatnik jest zobowiązany do posiadania dowodu zrealizowania przedsięwzięcia na wypadek kontroli Urzędu Skarbowego.

Forma dokumentacji zależy od zakresu prac i wymogów prawa budowlanego:

1. Odbiór techniczny lub dokumentacja powykonawcza: Wymagane, gdy przepisy prawa budowlanego nakładają taki obowiązek.
2. Protokół audytora: Dokument potwierdzający polepszenie standardu energetycznego (w przypadku realizacji opartej na audycie).
3. Oświadczenie pisemne: Dopuszczalne, gdy prace nie wymagają formalnego odbioru technicznego ani dokumentacji powykonawczej. Wystarczające jest wówczas samodzielne sporządzenie pisemnego oświadczenia o zakończeniu inwestycji.

Najlepszy sposób na Twoje ulgi i odliczenia w PIT to Program e-pity^®
Nie musisz liczyć ulgi i odliczeń w PIT za 2025 ręcznie. Sprawdź wysokość Twoich ulgi, odliczeń i zwrotu podatku kompleksowo, także z uwzględnieniem nowej kwoty wolnej od podatku w PIT.
Ulgi i odliczenia wylicz w Programie e-pity 2025 i wyślij swój PIT 2025 online

Odliczeniu podlegają wydatki na materiały budowlane, urządzenia i usługi ściśle określone w Rozporządzeniu Ministra Inwestycji i Rozwoju z 2018 r. Wykaz ten stanowi zamknięty katalog kosztów kwalifikowanych (Dz.U. z 2018 r. poz. 2489).

Do najpopularniejszych inwestycji podlegających odliczeniu należą:

• Odnawialne źródła energii (OZE): Pompy ciepła, ogniwa fotowoltaiczne (mikroinstalacje PV), kolektory słoneczne.
• Izolacja termiczna: Materiały do ocieplenia ścian, stropów, dachu oraz systemy dociepleń.
• Stolarka: Wymiana okien, drzwi zewnętrznych oraz bram garażowych.
• Systemy grzewcze: Nowoczesne kotły gazowe, olejowe oraz węzły cieplne.

Ważne ograniczenie (od 2022 r.): Nie można odliczać wydatków na zakup kotłów na paliwo stałe (węgiel, ekogroszek). Zakaz ten obowiązuje bezwzględnie, nawet jeśli urządzenie spełnia normy Ecodesign lub posiada wysoką klasę energetyczną.

Podatnik posiada pełną swobodę w doborze materiałów i wykonawców. Audyt termomodernizacyjny (jeśli został wykonany) określa ogólny zakres niezbędnych prac, a nie konkretne marki produktów.

Zasady realizacji prac:

1. Dowolność wykonawcy: Właściciel decyduje, kto wykona prace (firma zewnętrzna lub prace samodzielne).
2. Praca własna: Koszt własnej pracy podatnika nie podlega odliczeniu. Do ulgi wlicza się jedynie koszt zakupionych materiałów.

Kto musi wystawić fakturę, aby skorzystać z ulgi?

Podstawą odliczenia jest faktura wystawiona przez czynnego podatnika VAT. Oznacza to, że sprzedawca towaru lub usługi musi być podmiotem naliczającym podatek VAT od sprzedaży (nie może korzystać ze zwolnienia podmiotowego).

Ulga nie przysługuje w następujących przypadkach:

• Zakup od podmiotów zwolnionych z VAT: Usługi wykonane przez firmy korzystające ze zwolnienia do 200 000 zł rocznie nie uprawniają do odliczenia.
• Usługi bez faktury: Prace wykonane przez fachowców działających w „szarej strefie” (brak dokumentu księgowego).
• Umowy kupna-sprzedaży: Zakup materiałów od osób prywatnych niebędących przedsiębiorcami.

Wyjątek dla towarów używanych (VAT marża): Dopuszczalne jest odliczenie wydatków na towary używane, pod warunkiem zakupu od podatnika VAT rozliczającego się w procedurze VAT marża. Potwierdzają to interpretacje Krajowej Informacji Skarbowej (np. sygn. 0115-KDIT2-2.4011.XXX).

Maksymalna kwota odliczenia wynosi 53 000 zł na jednego podatnika, niezależnie od liczby posiadanych nieruchomości. Limit ten dotyczy łącznie wszystkich przedsięwzięć termomodernizacyjnych realizowanych przez podatnika w poszczególnych budynkach, których jest właścicielem lub współwłaścicielem.

Kluczowe zasady stosowania limitu:

1. Limit osobowy: Kwota 53 000 zł przypisana jest do osoby, nie do budynku.
2. Podatek VAT: Limit dotyczy kwot brutto (z VAT).
   • Wyjątek: Podatnicy będący czynnymi płatnikami VAT odliczają wydatki w kwotach netto (gdyż VAT odliczają w deklaracji VAT).
3. Moment poniesienia kosztu: Za datę poniesienia wydatku uznaje się dzień wystawienia faktury. Nie można odliczać faktur opłaconych przez inne osoby.

Jak małżonkowie rozliczają ulgę termomodernizacyjną?

Małżonkowie będący współwłaścicielami nieruchomości mogą odliczyć łącznie 106 000 zł na jeden budynek. Każdemu z małżonków przysługuje niezależny limit w wysokości 53 000 zł.

Zasady fakturowania i podziału ulgi w małżeństwie:

• Wspólność majątkowa: Faktury mogą być wystawione na męża, żonę lub oboje małżonków. Nie ma to wpływu na prawo do odliczenia. Małżonkowie mogą podzielić wydatki w dowolnej proporcji (np. 50/50 lub całoś na jednego, do wysokości jego limitu), wskazując odpowiednie kwoty w załączniku PIT/O.
• Majątek osobisty: Właściciel nieruchomości stanowiącej majątek osobisty powinien posiadać faktury wystawione wyłącznie na swoje nazwisko.

    ◦ Zalecenie: Faktura wystawiona na oboje małżonków w przypadku majątku odrębnego jednego z nich może być zakwestionowana przez Urząd Skarbowy.

Co się dzieje w przypadku niezrealizowania audytu?

Podatnik ma obowiązek zwrócić ulgę, jeśli nie zakończy przedsięwzięcia zgodnie z założeniami. Inwestycja musi być zgodna z wariantem wskazanym w audycie energetycznym (jeśli taki był przeprowadzony) i zakończona w ciągu 3 lat.

Procedura zwrotu ulgi (doliczenie do dochodu):

1. Brak korekty wstecznej: Podatnik nie koryguje deklaracji za lata ubiegłe, w których korzystał z odliczenia.
2. Doliczenie bieżące: Kwoty uprzednio odliczone należy doliczyć do dochodu w zeznaniu podatkowym za rok, w którym upłynął 3-letni termin realizacji przedsięwzięcia.
3. Realizacja częściowa: Jest dopuszczalna, pod warunkiem, że wykonany zakres prac mieści się w terminie 3 lat i jest zgodny z audytem (potwierdzają to interpretacje KIS, np. 0111-KDIB1-2.4011.XXX).

Ulga termomodernizacyjna nie przysługuje posiadaczom spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przepisy ściśle wiążą prawo do odliczenia z własnością lub współwłasnością budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Mieszkańcy bloków wielorodzinnych i członkowie spółdzielni nie są właścicielami budynku (lecz jedynie lokalu lub prawa do niego), dlatego są wykluczeni z tego odliczenia.

Limit odliczenia w wysokości 53 000 zł nie jest indeksowany o wskaźnik inflacji. Ministerstwo Finansów potwierdziło, że w rozliczeniu za 2025 rok obowiązuje ta sama, stała kwota, która nie ulegała zmianie w ostatnich latach.

Co zrobić w przypadku wątpliwości podatkowych?

Zaleca się złożenie wniosku o indywidualną interpretację podatkową w przypadku nietypowych inwestycji. Organy podatkowe stosują wąską i ścisłą interpretację przepisów dotyczących ulgi termomodernizacyjnej (potwierdzone w orzecznictwie KIS).

Uzyskanie własnej interpretacji chroni podatnika przed negatywnymi skutkami kontroli skarbowej i odsetkami karnymi.

Przykład ryzyka: Niedokończona inwestycja a zwrot ulgi

Należy zachować szczególną ostrożność przy odliczaniu wydatków etapowych.

• Sytuacja: Podatnik kupił stelaż i rury mosiężne pod nowy piec gazowy i odliczył je w PIT. Jednak w ciągu wymaganych 3 lat nie zakupił i nie zamontował samego pieca (inwestycja nie została sfinalizowana).
• Konsekwencja: Podatnik traci prawo do ulgi na zakupione akcesoria.
• Rozwiązanie: Podatnik ma obowiązek doliczyć kwoty uprzednio odliczone do swojego dochodu w zeznaniu podatkowym za rok, w którym upłynął 3-letni termin na realizację inwestycji.